Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Большинство собственников материнских сертификатов используют его средства для улучшения условий проживания. Но спустя какое-то время у семьи вновь может возникнуть потребность в увеличении жилплощади. Также причиной продажи недвижимости может стать переезд в другой район, регион, страну. Такие обстоятельства вынуждают разобраться, как продать квартиру с материнским капиталом, ведь в жилье имеются доли детей.

Особенности продажи квартиры с маткапиталом

Многих пользователей сертификата волнует проблема, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если для приобретения жилплощади семья задействовала деньги МСК, то после оформления прав собственности потребуется выделение долей супругу и детям. Поэтому чтобы в дальнейшем продать квартиру, купленную на материнский капитал, надо получить дозволение на заключение ДКП у представителей органов опеки и попечительства. Получателю сертификата потребуется подготовить следующий пакет документации:

  • гражданские паспорта родителей;
  • детские свидетельства о рождении (либо паспорта);
  • брачное свидетельство (о расторжении брачных уз при наличии);
  • выписки из Росреестра на отчуждаемую и приобретаемую недвижимость;
  • обязательство о наделении каждого члена семейства в приобретаемом жилье определенной долей (заверяется в нотариате);
  • справки об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Прежде чем разрешить продавать квартиру, купленную на материнский капитал, работники опеки могут запросить дополнительные свидетельства:

  • оценочный акт на жилплощадь от независимого оценщика с соответствующей лицензией;
  • если родители погибли либо лишены родительских прав, то потребуются документы, подтверждающие данный факт;
  • при наличии детей, достигших 14-летия, надо их письменное разрешение на сделку;
  • документация на приобретаемое жилье.

В заявлении следует описать причину, по которой необходимо продать квартиру с материнским капиталом со всеми деталями планируемой сделки. Чиновников надо убедить в целесообразности оформления продажи ДКП квартиры. На протяжении 15 рабочих дней после подачи пакета документации органам опеки и попечительства заявитель получает ответ.

Условия

Продажа квартиры с материнским капиталом возможна при выполнении следующих условий:

  • Жилье должно быть оформлено в общее долевое владение.
  • Если для приобретения недвижимости ранее использовался кредит, а собственниками являются только родители, то перед продажей такого объекта потребуется оформить долевую собственность на детей. Данное обязательство исполняется на протяжении полугода после регистрации прав собственности на жилплощадь.
  • При наличии совершеннолетних детей необходимо их письменное разрешение, в противном случае потребуется согласие органов опеки.
  • В приобретаемом жилье размер долей для детей не должен быть меньше тех, которыми они владеют в настоящий момент. Уменьшение долей допускается лишь в случае, если условия проживания существенно улучшатся.
  • Разрешение потребуется не только от органов опеки, но и от ПФР и банка (при использовании кредитных средств).
  • Право собственности в новом жилье также будет распределено между родителями и детьми.
  • При продаже квартир, принадлежащих владельцу меньше 3 лет либо меньше 5 лет (при покупке позже 01.01.2016 г.) потребуется уплата налога.

Пошаговая инструкция по продаже

Чтобы подать квартиру с материнским капиталом и купить другую, достаточно выполнить несколько последовательных действий. Они помогут сократить временные траты и избежать ошибок.

Выделение долей

Рекомендуется одновременно искать гражданина, которому можно продать квартиру с материнским капиталом и жилплощадь для приобретения. Сторонам следует подписать договор купли-продажи предварительного характера с обозначением доли каждого супруга и детей.

Если для сделки планируется привлечь кредитные средства, то собственниками можно обозначить получателя сертификата либо его супруга. В квартире, купленной с использованием сертификата, родители обязаны выделить детям доли. Данная процедура проводится на протяжении полугода после оформления прав собственности на недвижимость. Если для приобретения жилья использовался ипотечный заем, то выделение долей проходит после исполнения всех обязательств перед банком, когда обременение с недвижимости снято. Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, без выделения детских долей не получится. Такая сделка будет признана незаконной. В связи с этим право собственности на жилье оформляется согласно требованиям ПФР.

Получение разрешения от опеки

Каждая сделка с долевой собственностью требует нотариального заверения. Пока продавец не получит разрешение органов опеки и ПФР, нотариус сделку не зарегистрирует.

При наличии в семье детей, не достигших 18-летия, продать квартиру, купленную на материнский капитал, разрешается после получения дозволения от опеки. На протяжении 15 дней с подачи запроса на проведение сделки заявитель получает отказ либо предварительное разрешение. Последний документ является основанием для формирования готового разрешения с подписью главы муниципалитета.

Продажа ипотечной квартиры

После получения согласования от органов опеки, чтобы продать квартиру с материнским капиталом и купить новую, следует выбрать одну из следующих схем:

  • покупатель погашает оставшуюся задолженность по ипотечному займу продавца;
  • после получения разрешения от банка кредитные обязательства возлагаются на покупателя;
  • продавец самостоятельно выплачивает остаток задолженности, после чего обременение с жилплощади снимается и она продается.

Если квартира находится в ипотеке

Самый простой способ продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую, состоит в погашении ипотечного займа. После выделения детских долей родители могут приступать к оформлению сделки. Но стоит иметь в виду, что в новой квартире условия проживания детей не должны ухудшиться.

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно, вернув всю сумму МСК Пенсионному фонду. Возврат средств снимает с родителей обязательство по выделению детских долей. Считается, что маткапитал использован не был. В этом случае часть средств от продажи квартиры перечисляется продавцу, а другая часть в банк для погашения задолженности по ипотеке. Далее, для приобретения нового жилья, можно вновь воспользоваться средствами маткапитала.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям

Квартира, купленная с применением денег материнского капитала, может быть реализована до выделения детских долей. Органы опеки выдадут разрешение только в случае, если родители оформят обязательство о выделении детских долей в покупаемой недвижимости.

Сроки продажи

Законодатели не определяют четкий период, когда дозволено продать квартиру, купленную за деньги материнского капитала. Каждый конкретный случай рассматривается в индивидуальном порядке. По факту продажа квартиры может начаться в любой момент времени после регистрации прав собственности. Но в данном случае стоит учитывать период действия согласия от опеки:

  • оно действительно на протяжении 3-х месяцев;
  • ДКП на новую жилплощадь необходимо направить органам опеки на протяжении месяца после получения согласия на продажу квартиры.

В случае непредставления договора в регистрации сделки может быть отказано.

Оплата налога

Если недвижимость приобреталась меньше, чем 3 года назад, то продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры. Он составляет 13% от суммы договора. При оформлении прав собственности после начала 2016 года собственник освобождается от уплаты налога на протяжении 5 лет. Также обязательства по уплате снимаются с гражданина, если продажа ипотечной квартиры (либо без займа) и приобретение нового жилья произошли в одном и том же налоговом периоде.

Требования к новому жилью

Жилье, приобретаемое взамен проданного, проверяется на соответствие следующим требованиям:

  • квартира должна располагаться в районе с хорошей инфраструктурой;
  • размер долей детям должен быть больше либо соответствовать долям в старой квартире;
  • дом не считается аварийным и не является ветхим;
  • находится жилье в безопасном и обустроенном районе;
  • по состоянию новая жилплощадь не должна уступать квартире, купленной на материнский капитал.

Продажа без покупки нового жилья

Можно ли продать квартиру, не приобретая иной жилплощади? Некоторые семьи после покупки недвижимости на материнском капитале пытаются улучшить свои условия проживания за счет строительства собственного дома. Для этого потребуется много денег, которых может не хватить без продажи недвижимости.

Чтобы продать квартиру с материнским капиталом без покупки новой, также потребуется выделение детских долей. После этого родители могут продать квартиру, купленную на средства МСК, а деньги, вырученные от продажи детских долей отправить на банковские счета детей. Также можно выделить доли детям в квартире бабушки или другого родственника. Для этого потребуется оформить дарственную на каждого ребенка.

Советы юристов

  • Прежде чем продавать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, следует заручиться разрешением от банка, органов опеки и ПРФ. Такие сделки могут быть признаны недействительными через суд любым из данных органов. Поэтому до получения разрешений не стоит подписывать ДКП.
  • Чтобы было проще улучшить условия проживания детей в квартире, которую планируется приобрести после продажи ипотечного жилья, детям можно выделить минимальные доли. Их размер не установлен на законодательном уровне. Поэтому если в жилье, купленном на материнский капитал, выделить каждому ребенку, например, 1/20 долю, родителям будет проще подобрать недвижимость и получить согласие на ее приобретение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая социальная помощь физлицам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: